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全世界只有不到0.00001% 的人 关注了胖哥在迪拜 你真是个有趣的人  图片来源：Pixabay 图片使用遵循Pixabay免费规则 欢迎关注公众号：胖哥在迪拜 本文为专家约稿 前天，胖哥收到了一个咨询，是胖哥的一个读者，他说： 我被我的租客给告了！！  这个哥们的事情不复杂，胖哥简单的说，是这样： “小帅”在迪拜有个房子，通过朋友介绍租给了“丧彪”，丧彪拖了好几个月的房租没给，人也联系不上。 小帅就把房子回收了，期间借给我自己的朋友住了一个月，也没放弃找丧彪要之前欠的房租。 丧彪的老婆叫小美，就去法院把小帅给告了！ 这个案子拖了小半年了，每次要开庭，小美就说要提交新证据，然后延期开庭，一直在延期 小帅的房子在诉讼期间因为无法办理EJARI，所以一直没办法顺利出租 针对这个事，胖哥找了个大神专家咨询，喏，就是这位爷： 许有宗  DXBroker Training & Services 创始人 迪拜土地局官方认证唯一华人讲师 在迪拜从事房产培训行业超过10年 多次登上过阿联酋本地媒体的新闻报道 本来我想让许老师帮我看一下小帅的这个CASE，但小帅人在国内，可能是网络的原因，无法登录UAE PASS，所以无法看到详细的情况进行分析。那么既然这样，我就咨询许老师了 在迪拜，遇到租客拖欠房租的情况，最正确的合理合法的模式该如何操作？  废话不多，下面上许有宗老师认知贡献的干货！ 合同如实签 在阿联酋的房屋租赁，一定要如实签约合同，比如小帅的案例中，他的租赁合同居然签了“五年”！ 小帅说是因为对方表示自己是专业的房租中介机构，签五年是为了方便做房屋托管，小帅回国了，就把房子交给他们，他们就一条龙给办的妥妥的，大家听听，这叫什么狗屁理由？ 托管就签托管合同，租房就签租房合同，不要乱搞，另外租房合同原则上建议“一年一签” 一旦拖房租，立即争取主动权 这部分我们说的情况是房东和租客不熟悉的情况下上纲上线的规范操作，如果是熟人，或者有拐弯抹角关系的那就另当别论 当租客出现了拖欠房租的情况，许老师说，最重要的一件事就是： 在第一时间争取主动权 比如应该是3月1号交房租，但是到了3月2号0点还没有收到的话，就可以去申请 LEGAL NOTICE（法律通知书）  就是上面这个东西，这个申请，房东自己可以去法院办，也可以委托像许有宗老师这样有资质的公司去代办，费用大概在 几百迪到一千多迪不等 记得，存心赖账的租客一定会拖，什么我不在境内，什么我遇到一些麻烦，什么最近手头紧等等，没关系，他说他的，你发你的通知，不影响，记得 从欠房租的第一天开始就可以发这个“催收函” 确保对方收到 当你成功申请到LEGAL NOTICE之后，很多人错误的做法是拍个照，发个微信或者WHATSAPP给租客，表示自己已经立案了，当然，房东可以这么做，但请记住 只是这么做是不满足立案要求的！ 正确的操作是找一个法院认可的“物流公司”，比如ARAMEX之类的（具体问法院或经办机构了解相关物流机构），然后用法律文书的业务类型寄件 此时，速递人员就会确保一定把通知交到租客手上，如果租客不在家或者不开门，速递人员也会把文件贴到门上，并且拍照，而且会有送达回执给到寄件人  有了这份回执代表着在法律意义上对方已经签收 从签收那一天开始，有30天的通知等待期，如果这30天内租客仍然没有支付房租 从第31天开始就可以直接去进行立案起诉了！ 找地方立案 接下来，我们就可以给租客进行“立案起诉”了，很多人走到这一步会走个小弯路，专门跑到位于德拉的土地局 但这几年来由于案件过多，土地局的租赁争议部门现在已经不处理立案事务，会推荐你到就近的代办机构处理。其实代办机构有很多，没必要跑那么远，人也多，没必要 基本上在你办Ejari的中心都可以立案，如Al Barsha Mall, Al Manara Center 这些都可以  说一下这部分的费用，首先，是硬性缴费，（胜诉后可退）的部分是 立案的费用是年租的3.5%，原告先支付，最后由败诉方承担 但这并不是全部的费用 具体经办的机构会收取金额不等的手续费（翻译，文书，打印，协作等等），这个金额具体由案值以及各个处理中心不同的收费标准决定 另外如果聘请律师，这部分律师费用也要自费 开庭，审判 当立案完成之后，就可以开始等待开庭了。一般等待15-30天左右法院就会给出开庭通知，明确告知具体开庭时间 理论上，如果你对阿联酋法律比较熟悉，证据也比较充分，那么你可以选择案件自诉。如果不在此列，还是建议选择一个律师为你代为处理所有流程  一般这样的案件，如果案情比较简单，那么开庭可能就直接宣判了。如果案情曲曲折折，另有隐情，各种复杂，那么可能会择期宣判或者二次开庭 不过请注意： 从立案开始，房子无法再次出租，无法办理EJARI，直到案件结束之后才可以重新申请 如果一审判房东赢了，那么败诉方会有15天的上诉期  如果对方没有上诉，确定房东获胜，那么接下来就会可能碰到一个新问题： 对方就是不给钱，也不搬出，该怎么办！ 这时候胜诉的房东就需要回到一开始立案的地方（办EJARI的地方）申请 强制执行 而强制执行的费用为1%的年租金（封顶5000AED），外加服务费  申请了执行令后，届时就会有法院的人联系房东，过去把租客清出去，必要时也会喊警察过来协助 同时租客也会收到 Travel Ban (出行禁令），直到他把拖欠的租金赔付给房东位置，一般是从拖欠租金的那一天起直到搬出的那一天 别冲动，别做傻事 以上这个就是完整的操作流程以及相关费用介绍，请各位注意 在拿到判决之前及租客正式搬出之前 千万不要因为租客拖欠房租不给 你就跑去和租客对峙发生冲突 你就闯入已出租的房屋 你就更换已出租的房租的门锁 你就处理租客留在房子里的东西 你就擅自对房屋断水断电 哪怕人家欠你房租不给 以上这些行为都是违法的 租客可以反诉你 一告一个准 以上就是针对标题的相关回答，应该是全网最详细的一篇了，感谢DXBroker Training & Services的许有宗老师的认识贡献，他们公司虽然有资质，但已经不做代理相关拖欠房租的业务了  希望各位迪拜的房东们多多赚钱，一切顺利！ 赞助内容  往期推荐     全文完 温馨提示：由于微信修改了推送规则，需读者经常留言或点“在看”“点赞”，否则会逐渐收不到推文！如果你还想每天看到胖哥的文章，请将“胖哥在迪拜”设为星标或每次看完后点击一下页面下端的“在看”“点赞”，谢谢大家。 |
